Droits de propriété pour les étrangers

Etre propriétaire en Thaïlande. Si vous avez pour projet d'acheter un bien immobilier en Thaïlande, la première chose à savoir est qu’au regard de la loi thaïlandaise, les ressortissants étrangers n’ont pas le droit de posséder un terrain. Néanmoins, ils ont un droit de propriété sur les bâtiments distincts du terrain dans certains types de résidences appelées condominiums. C'est le Freehold (soit le système de copropriété que nous pratiquons habituellement en Europe). Mais il existe également un système de bail longue durée (90 ans), qui vous permet de posséder ce type de résidence, qu’il s’agisse d’une villa ou d’une maison. C'est le Leasehold. (équivalent du bail en France).



L’achat d’une copropriété en Thaïlande - le Freehold

Etre propriétaire d'un condominium

Depuis les années 1980, les investisseurs étrangers ont la possibilité de devenir propriétaires en nom propre d’un condominium ou appartement dans une résidence légalement enregistrée. Initialement prévue à 40%, la part que peuvent désormais posséder les étrangers a été portée à 49% dans cette résidence dans le cadre de la loi sur les condominiums de 2008 (The Condominium Act – N°3 – B.E. 2542). Les 51% restants doivent être détenus par des Thaïlandais. En tant que propriétaire de ce condominium, vous serez également copropriétaire des parties communes (réception, couloirs, parking, salle de sport, piscine, etc...). Outre le prix du condo, vous serez amené à prendre en charge les frais de transfert, le fond de roulement et les charges d’administration et d’entretien. Le montant dépendra de la surface du bien immobilier, exprimée en m².
Vous pourrez utiliser votre bien pour l’habiter ou pour le louer, et ainsi dégager une rentabilité locative. Vous disposerez de ce bien comme bon vous semble et vous pourrez le revendre à votre gré et à tout moment.

Lors du transfert de propriété, le promoteur vous délivrera le titre de propriété ou Chanote, ainsi que le livre d’enregistrement du logement (House Registration Book) ou Tabien Baan. Il vous sera également remis une copie du règlement de copropriété (Rules and Regulations of the Condominium), qui vous donnera des informations sur :

  • - le nom de la personne morale représentant le condominium
  • - l'adresse du bureau
  • - le montant du fond de roulement
  • - une description des parties communes et de leur usage
  • - une table des tantièmes affectés à chaque logement
  • - les règles relatives aux assemblées générales de copropriété
  • - les charges de copropriété

Ce document fixe également les règles de vie commune dans de nombreux domaines comme l'autorisation d'avoir des animaux de compagnie, les restrictions sur l’usage des parties communes (horaires, âge, etc.), l'utilisation du parking, les nuisances sonores et troubles du voisinage...etc.


Le formulaire de transaction de change - ou Foreign Exchange Transaction Form

Un acquéreur étranger qui achète un condominium doit transférer les fonds dans une devise étrangère à partir d'un compte bancaire en dehors de la Thaïlande vers un compte bancaire thaïlandais. Ce compte devra être ouvert en Thaïlande au même nom que le compte débiteur domicilié à l’étranger. Un formulaire de transaction de change (FETF) ou Thor Tor Sam vous sera alors remis par la banque thaïlandaise pour servir de preuve auprès des services fonciers, le Bureau des Terrains ou Land Office. Ce certificat permet de contrôler que les fonds sont effectivement d’origine étrangère et dans une autre devise que la monnaie thaïlandaise. Ce document bancaire certifie explicitement que les fonds transférés vont servir à l'achat d'un condominium en Thaïlande et ne sont destinés à aucun autre usage. Le nom de la copropriété, son adresse ainsi que le numéro de l'appartement devront être mentionnés. Ce formulaire est également nécessaire pour éviter toute complication, notamment la taxe de transfert, si vous décidez de rapatrier les fonds à l’occasion de la vente du bien en copropriété à une date ultérieure.

Note: Vous pourrez obtenir un FETF uniquement pour un transfert d’argent supérieur ou égal à l’équivalent de 20.000$ US.


Visa d'un an renouvelable chaque année au profit du propriétaire d'un condo d'une valeur d'au moins 10 millions de bahts

Selon le Bureau de la Police Royale Thaïlandaise, un décret (Order No 327/2557) datant du 30 juin 2014 est effectif depuis le 29 aout 2014. Ce décret permet à tout ressortissant étranger qui possède un condo en freehold d'une valeur d'au moins 10 millions de bahts de séjourner en Thaïlande grâce à un visa d'un an, renouvelable tous les ans. Il convient simplement d’apporter les preuves suivantes :

  • - la détention d'un visa non immigrant délivré par une ambassade ou un consulat thaïlandais
  • - une copie du formulaire de transaction de change prouvant le transfert d'au moins 10 millions de bahts
  • - une copie du contrat de vente, du Chanote et du Tambien Baan.


La location longue durée d’un condo - le Leasehold

Dans les grandes villes comme Bangkok et les stations balnéaires telles Phuket, les condominiums sont régulièrement vendus aux ressortissants étrangers sous la forme de baux de 90 ans (30 ans renouvelables deux fois). En effet, si un étranger peut être propriétaire en nom propre d’un condominium, la proportion de tantièmes détenus par des étrangers ne peut toutefois pas légalement dépasser 49%. Les 51 % restants devront appartenir à des personnes Thaïlandaises. Néanmoins, cela ne veut pas dire que 51% des occupants devront être Thaïlandais. Les condominiums dévolus aux Thaïlandais peuvent être proposés à la location par les promoteurs immobiliers à des ressortissants étrangers. Un contrat de location longue durée sera établi pour 30 ans, mentionnant la clause "renouvelable deux fois".



Etre propriétaire d'une villa ou maison en Thaïlande

Acquérir une villa ou une maison en Thaïlande comporte des spécificités mais d’une manière générale, c'est un acte juridique proche de l’achat d’une maison dans d’autres pays comme l’Allemagne, l’Australie ou les Etats-Unis, à l’exception de la propriété sur le terrain. En Thaïlande, un étranger ne peut en effet être légalement propriétaire d’une parcelle de terrain. Néanmoins, la propriété sur le bâti peut être distinguée de la propriété sur la terre. Ainsi, un étranger qui souhaite investir et acheter une maison en Thaïlande peut le faire en louant le terrain dans le cadre d’un bail de 30 ans renouvelable deux fois, au total 90 ans, et y bâtir sa propriété ou acheter ce terrain via le montage d'une société à responsabilité limitée.


La location du terrain à long terme - Leasehold

L’achat d’une villa ou maison individuelle réside donc dans la combinaison de deux systèmes. Un acheteur étranger sera propriétaire de la bâtisse et en même temps locataire du terrain au moyen d’un bail de très longue durée. Les contrats de location enregistrés sont sûrs et clairs. Ces locations à long terme peuvent être structurées en quantièmes de pleine propriété. En général, le terrain est loué pour une période de 30 ans renouvelable deux fois, soit 90 ans au total, et le bail sera publié dans un registre qui équivaut à notre cadastre et au fichier hypothécaire au Land Department Office. Cette formalité officielle représente une solide garantie quant à la jouissance du terrain pour plus d’une vie entière. Vous serez propriétaire de la maison et pourrez utiliser ce bien immobilier comme vous le désirez : le louer, l'habiter ou même le revendre. Lors de la revente, votre acquéreur deviendra propriétaire de la construction et vous succédera dans les droits au bail du terrain pour le temps restant. La détention de la terre est assurée par le fait que vous êtes le propriétaire légal des bâtiments qui occupent le terrain. Le bailleur ne peut pas prendre possession du bien immobilier à l'expiration du bail car la propriété est séparée de la terre et n’en constituera pas une composante dans le cadre du droit civil.


Les sociétés à responsabilité limitée

Une autre alternative existe si la location du terrain à longue durée ne trouve pas grâce à vos yeux : la création d'une société à responsabilité limitée thaïlandaise - limited company. Vous contrôlerez cette société et pourrez alors acquérir le terrain et l’inscrire à l'actif de la société pour y construire votre bien immobilier. En tant qu’étranger, vous pourrez posséder 49% des parts d’une société thaïlandaise. Les 51% des parts restantes devront être détenus par des personnes juridiques thaïlandaises. Cependant, vous serez nommé "directeur exécutif unique" dans les statuts de la société et tous les actionnaires thaïlandais signeront un contrat de transfert des parts sociales non daté. Ils n'auront aucun pouvoir et n'auront pas à être consultés pour aucune décision. Vous aurez un contrôle à 100% de la société. Cette société, néanmoins, devra exercer une véritable activité économique et sera assujettie à des frais de comptabilité et taxes minimes.

Note: Récemment, le gouvernement thaïlandais a annoncé qu’il commencerait à enquêter sur l’origine de l’argent des coactionnaires thaïlandais qui possèdent 51% des parts d’une société afin de vérifier s’ils ne sont pas des prête-noms et qu'ils sont réellement des coactionnaires.



Autres moyens d'être propriétaire terrien en Thaïlande

Les ressortissants étrangers mariés à des Thaïlandaises

Avant 1998, une femme thaïlandaise qui épousait un étranger perdait son droit à acheter un terrain en Thaïlande. Elle pouvait tout de même conserver ce qu’elle possédait avant son mariage avec un ressortissant étranger. Mais un décret ministériel a été voté en 1999 et autorise dorénavant les épouses thaïlandaises de ressortissants étrangers à acquérir des terrains, sous certaines conditions. L’épouse thaïlandaise doit fournir la preuve que l’argent utilisé pour acquérir le terrain en pleine propriété est légalement le sien et qu’aucune créance étrangère n’y est rattachée. Cela prend la forme d’une déclaration signée par l'épouse et attestant que les fonds utilisés pour l’achat de la propriété lui appartenaient déjà avant le mariage et sont hors de portée de toute réclamation. A l'aide d’un avocat, vous pourrez ensuite établir un contrat de location (jouissance du bien immobilier, héritage en cas de revente, de décès...) pour parer à tout risque éventuel.


Apporter 40 millions de bahts en Thaïlande

Le code ministériel Thaïlandais permet aux ressortissants étrangers qui investissent ou placent 40 millions de bahts dans une banque pour une durée minimum de 5 ans d'acquérir un terrain de 1 rai (1 600 m²) au maximum dans un but résidentiel et ceci après autorisation du ministère de l'Intérieur si cet achat remplit les conditions et règles définies par l'article 96 du Code des Terrains.